Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания (Viager)
Как один из вариантов приобретения недвижимости «в рассрочку» во Франции есть такой договор, как «Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания» по-французски называется Viager. В чем его суть и принципиальное отличие от русской версии.
Общий принцип
Прежде всего надо сказать, что есть Viager на свободную квартиру и также заключается подобный договор, когда бывший собственник остается проживать в продаваемой квартире. Рассмотрим вначале второй вариант
Выгоды в приобретении такой « занятой » квартиры – это сниженная цена. Если в квартире остается проживать человек свыше 70 лет, то цена снижается в среднем на 50 %, если свыше 80 лет, то на 40%
Если для продавца продажа квартиры по такому договору представляет интерес с точки зрения получения дополнительного дохода к имеющейся пенсии, то для покупателя – это способ задуматься о своей будущей пенсии, а также возможность купить квартиру для своих детей
Чтобы контракт работал, он должен быть сбалансирован. Продажа квартиры с помощью контракта « виаже » позволяет продавцу поднять свой уровень жизни за счет дополнительных средств, сохраняя прежние привычки и место жительства
Для покупателя это возможность приобрести жилья за небольшую стоимость и без фискальных последствий (в отличие от квартиры, сдаваемой в аренду)
Оценка стоимости
Прежде всего производится рыночная оценка недвижимости в зависимости от состояния, места расположения, этажа (во Франции чем выше, тем дороже. Французы шутят: чем ближе в Богу, тем дороже. Однако по сути на Лазурном Берегу более высокий этаж значит более светлые и солнечные апартаменты, а также часто – более шикарный вид на море)
Расчет рыночной стоимости требуется для того, чтобы подсчитать расходы на нотариуса (иначе их называют расходы на регистрацию на имя нового собственника), а также для подсчёта в будущем налога на добавленную стоимость.
После этого производится подсчет приблизительного срока жизни продавца. Пусть не прозвучит это цинично для русского менталитета. Во Франции к этому не относятся так, как в России: «я не хочу ждать, пока кто то умрет». Здесь к этому подходят проще: есть статистика срока жизни, причем разная для мужчин и женщин, и исходя из этого просчитывается приблизительный срок, в течении которого покупатель будет обязан перечислять определенную сумму на счет продавца. Реальный срок естественно может быть больше или меньше расчетного… это уже как судьба распорядится.
Чтобы получить представление о процессе расчета, предлагаю следующий пример:
Стоимость продаваемого жилья, квартиры или дома составляет 1.000.000 €
Возраст продавца 80 лет. Соответственно снижение цены — 40%. Фискальная стоимость этого «занятого» помещения составляет 600.000 €
Выплачиваемая при заключении договора сумма составляет
200.000 € , капитал, который предусматривается к выплате: 400.000 €
Расчетный срок жизни для женщины 80 лет = 9 лет
Ежемесячная рента фиксируется в размере 3.600 € / месяц .
Расходы на нотариуса около : 60.000 € .
КОНТРАКТ
Покупатель становится собственником в день подписания основного договора
В дальнейшем он может перепродать эту недвижимость. Фактически 20% продаж по viager — это перепродажа. Если покупатель не платит ренту в соответствии с договором, он теряет квартиру, поскольку не выполняет своих обязательств по договору.
Бывший собственник имеет право проживания в квартире до конца своих дней. Он не имеет права ее сдать в аренду. Если он переезжает, что случается в 25% случаев, то только новый собственник имеет право пользования.
В этом случае надо быть острожным только в оном случае: чтобы собственник не зарезервировал за собой право пользования: usurfruit. Но для этого есть мы, и с нашими консультантами мы убережем Вас от тех моментов, которые не на пользу нашему покупателю.
